10·15 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 분양·입주권 거래가 약 68% 급감한 것으로 나타났다. 주택담보인정비율(LTV)이 축소되고 가격 구간별 차등적 대출한도가 적용되는 등 자금조달 여건이 까다로워진 영향이다. 강동·동대문·마포·성동구 등 서울 대다수 자치구의 분양·입주권 거래가 감소한 반면, 상대적으로 현금여력을 갖춘 수요자들이 유입되는 강남·송파구는 오히려 분양·입주권 거래가 늘어 ‘현금부자’ 중심의 시장 구조가 공고해진 모습이다.
15일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 대책이 발표된 지난 10월 15일~12월 10일까지 서울에서 거래 바다이야기합법 된 분양·입주권 매매는 77건으로 집계됐다. 대책 발표 전 같은 기간(8월 19일~10월 14일) 237건이 거래된 것과 비교하면 크게 줄었다.
서울 전체 분양·입주권 거래 추이는 급감세를 보였지만 강남권과 비(非)강남권의 상황이 다르다. 강남구 분양·입주권 거래는 대책 전 1건에서 대책 이후 2건으로 소폭 늘었고, 송파구는 같은 기간 8 오션릴게임 건에서 10건으로 증가했다.
강남구 청담동 ‘청담르엘’ 84㎡(전용면적) 입주권이 지난 9월 18일 61억5000만원에 거래됐는데 같은 타입 입주권이 지난달 7일에는 신고가인 65억원에 매매계약이 이뤄지는 등 가격도 상승세다. 송파구에선 입주를 앞둔 ‘잠실르엘’, ‘잠실래미안아이파크’ 등의 입주권이 주로 매매됐다. 잠실래미안아이파크 84㎡ 오션파라다이스릴게임 도 대책 이후인 지난달 8일 41억5000만원에 팔려 최고가를 새로 썼고, 대책 전인 9월 33억원에 매매계약을 체결한 잠실르엘 84㎡는 지난달 4일 40억원에 팔렸다.
이렇듯 강남권 두 지역의 분양·입주권 거래량과 가격이 상승하는 데 반해 대다수 자치구는 매매량이 50% 이상 감소했다.
남가좌·홍은동 신축 아파트 이문· 황금성사이트 휘경동 소재 ‘DMC 가재울 아이파크’, ‘서대문 센트럴 아이파크’ 등 아파트 분양권이 주로 거래됐던 서대문구는 대책 전 17건에서 대책 이후 1건으로 94% 줄었다. 강동구 또한 같은 기간 35건에서 5건으로 86% 줄었고, 이문·휘경동에서 분양권 매매가 많았던 동대문구도 34건에서 8건으로 77% 감소했다.
이 밖에 ▷관악구 12건→2 사아다쿨 건(-83%) ▷구로구 1건→0건(-100%) ▷동작구 16건→5건(-69%) ▷마포구 25건→5건(-80%) ▷성동구 28건→5건(-82%) ▷성북구 23건→8건(-65%) ▷영등포구 4건→1건(-75%) ▷은평구 17건→8건(-53%) ▷중랑구 3건→1건(-67%) 등의 감소세를 나타냈다.
분양·입주권 거래가 늘어난 강남·송파구와 함께 ‘강남3구’로 묶이는 서초구는 11건에서 7건으로 줄었는데 감소폭(-36%)이 타 자치구 대비 낮은 편이었다.
다만 상대적으로 분양·입주권 가격이 낮은 강북구는 매매가 2건에서 8건으로 증가했고, 0건이던 도봉구도 1건으로 늘었다. 규제 강화로 자금조달 부담이 커지자 비교적 진입장벽이 낮은 강북·도봉 지역으로 수요가 일부 이동한 것으로 풀이된다.
이는 6·27 대출규제로 이미 주택담보대출(주담대) 한도가 6억원으로 제한된 상황에서 실거주 의무, LTV 축소 등의 내용이 담긴 10·15 대책이 시행된 결과로 풀이된다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 2년 실거주 의무가 적용되면서 전세를 끼고 분양·입주권을 매매하는 갭투자가 불가능해졌고, 투기과열지구 규제로 LTV도 70%에서 40%로 강화됐다. 또한 분양·입주권 가격이 15억원 이하라면 기존대로 대출 한도가 6억원이지만, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 차등화됐다.
박지민 월용청약연구소 대표는 “거래량이 급감한 건 그간 분양·입주권에 프리미엄이 수억원씩 붙으며 호가가 올라간 상황에서 대출규제로 자금 마련 부담이 커진 영향”이라며 “강남·송파 지역은 대출과 관계없는 현금부자들이 매수하는 사례가 다수이기 때문에 늘어난 것으로 보인다”고 설명했다.
규제로 인한 분양·입주권 시장 위축은 당분간 지속될 전망이다. 10·15 대책 이후 입주자모집공고를 낸 단지는 전매 제한 3년 규제가 적용되고, 규제지역의 분양권을 매수할 시 중도금 대출 한도가 기존 분양가의 60%에서 40%로 줄었다.
박 대표는 “전매제한으로 분양권은 거래 대상에서 빠지고 입주권만 거래가 될 텐데 이마저도 대책 전과 비교하면 절반 이하로 줄어들 것”이라고 말했다. 신혜원 기자 기자 admin@seastorygame.top