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17일 오전 서울 마곡 원그로브 입주사 직원들이 식당 앞에서 차례를 기다리고 있다. 민경진 기자


지난 17일 오전 11시 서울 마곡지구의 초대형 업무복합시설 '원그로브' 내 식당가. 이른 점심 시간이지만 식당 앞에는 순식간에 긴 줄이 섰다. 불과 한 달 전만 해도 온종일 한산하던 곳이지만, 대기업 입주가 속속 진행되면서 식당가를 찾은 입주사 직원들과 인근 주민들로 연일 북새통을 이루고 있다. 현장에서 만난 한 입주사 직원은 "인근 건물 직원들까지 몰리면서 딤섬 전문점 등 인기 식 신한은행 대출상환 당을 이용하기 위해 30~40분 대기하는 일도 흔하다"고 귀띔했다.
대규모 공실 우려가 불거졌던 원그로브가 준공 1년 만에 활기를 찾고 있다. DL그룹을 비롯한 국내외 기업들과 자산운용사 등이 빠르게 자리를 채워가며 유동 인구가 확 늘어났기 때문이다. 리테일 시설 임대차 계약은 이미 '완판'됐고, 오피스 시설까지 포함하면 전체 연면적 기준 수원직장인밴드 70% 이상이 임대차 계약을 마친 것으로 파악된다. 이 자산을 선매입한 국민연금은 시공사 워크아웃 등 우여곡절 끝에 임대차 계약까지 순조롭게 진행하면서 세간의 투자 실패 우려를 사실상 떨쳐냈다는 평가다.
 DL 전 계열사 입주 완료
18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 지난 6월 공식 개장한 원그로브의 리테일 시설 '원 신용유의자 그로브몰'의 임대율은 이달 기준 95%를 웃돌았다. 입·폐점 사이 발생하는 자연공실률이 7~8%인 점을 고려하면 사실상 전체 리테일 시설의 임대차 계약이 마무리된 셈이다. 원그로브몰에는 이마트 트레이더스, 교보문고, 무인양품, 유니클로 등 유명 기업과 MZ 세대에게 인기를 끄는 다양한 식음료 브랜드가 입점했다. 향후 입점을 대기하고 있는 업체도 다수인 것으 생애첫주택자금대출은행 로 파악된다.
통상 신축 대형 상업시설의 점포 임차인 모집이 마무리되는 데는 수년이 걸리는 것으로 전해진다. 원그로브가 작년 9월 준공한 지 약 1년 만에 리테일 시설 완판에 성공한 데는 탄탄한 배후 수요가 뒷받침됐기 때문이라는 분석이 나온다. 실제로 원그로브의 오피스 임대율은 이달 기준 40%를 넘어선 것으로 파악된다. 현재 임대차 계약 은행 신용대출 이자 을 체결한 기업까지 고려하면 연말까지 전체 임대율은 70%를 넘어설 전망이다. 원그로브 전체 연면적은 46만3098㎡로, 리테일 약 14만8000㎡(지하 2층~지상 2층)와 오피스 약 31만3500㎡(지상 3층~11층)로 구성됐다.
DL그룹은 전날 모든 계열사의 원그로브 이전을 완료했다. 당초 건설 부문인 DL이앤씨만 마곡행을 계획했으나, 이전 대상을 전 계열사로 확대하면서 원그로브 오피스 면적의 약 15%를 사용하는 핵심 임차인이 됐다. DL그룹 종사자만 1만 명을 웃도는 것으로 알려졌다. 이 밖에도 인적자원 솔루션 기업 사람인, 공유오피스 플래그원, 바이오기업 인비트로스, 지역 기반 항공사 등 다양한 기업이 입주를 마쳤다.
글로벌 자산운용사들이 대거 몰리고 있는 점도 눈길을 끈다. 글로벌 최대 주거용 부동산 자산운용사 그레이스타를 비롯해 스타우드, 티시먼스파이어, 누버그버만 등 대형 운용사 10곳이 입주를 마쳤고, 10개 이상 운용사가 추가로 들어올 예정이다. 운용사 전용으로 기획된 원그로브 오피스 3층은 이미 전 면적 임대차 계약이 완료됐다. 글로벌 '큰손'으로 통하는 국민연금이 투자한 자산인 만큼 네트워크 강화 차원에서 마곡을 동아시아 투자 거점으로 낙점하는 사례가 늘고 있는 것으로 분석된다. 전용기 이용이 편리한 김포국제공항과 가까운 것도 글로벌 운용사들을 끌어당긴 요인으로 꼽힌다.



서울 마곡동 복합업무시설 원그로브 전경. 이지스자산운용 제공


 4년 만에 5000억원 이상 차익
원그로브 프로젝트는 서울의 마지막 대규모 개발지인 마곡지구 개발사업의 일환으로 추진됐다. 연면적 기준 축구장(7140㎡) 64개와 맞먹는 초대형 규모로, 삼성동 코엑스(43만㎡)보다 크다.
국민연금은 2021년 이 자산을 2조3000억원에 준공 조건부로 매입하기로 확약했다. 국내 부동산 단일 투자로는 최대 규모다. 하지만 2023년 12월 시공사인 태영건설이 워크아웃에 돌입하면서 사업 중단 위기에 처했다. 국민연금은 이미 3500억원을 투자한 상태였는데, 정치권에서는 "투자 실패"라며 사업 철회를 압박하기도 했다. 아직 집행하지 않은 1조6000억원을 지켜야 한다는 이유에서였다. 워크아웃 당시 공정률이 70% 수준이었던 점을 고려하면 공사비 등 수천억원대 채권 소송 부담까지 떠안을 수 있다는 비판이 거셌다.
국민연금은 매입 결정을 철회하지 않고, 부동산 특수채권 전문가를 부동산 부문 수장에 임명해 대주단과 함께 3700억원을 추가 투입하는 등 사업 정상화에 나섰다. 이후 준공 당시 임대율 0% 수준에서 1년 만에 안정적인 임대 수익 흐름을 구축하는 데 성공했다. 이 사업장에만 1조6000억원의 보증을 선 태영건설이 워크아웃에 성공할 가능성도 커졌다.
업계에서는 원그로브의 자산 가치도 크게 상승한 것으로 보고 있다. 국민연금은 이 자산을 3.3㎡당 약 1600만원에 매입했는데, 마곡지구 인근 대형 빌딩의 실거래 가격이 최근 3.3㎡당 2000만원을 돌파했기 때문이다. 원그로브 연면적에 적용할 경우 약 5000억원의 시세 차익이 예상된다.
한 투자업계 관계자는 "국민연금이 위험을 감수하고도 프로젝트를 완주해 전화위복의 결과를 얻은 사례로, 임차 수요가 탄탄해 안정적인 수익 흐름이 예상된다"며 "다만 금리 환경이나 글로벌 경기 둔화가 이어질 경우 임차인 재계약과 자산가치 상승 속도가 제한될 수 있다는 점은 유의해야 한다"고 설명했다.
민경진 기자 min@hankyung.com